福州楼市近期成交量还可以，大多数楼盘选拔了以价换量的模式，对比往期成交价，能找到繁密七八折的房源。

可能这是一个买卖两边齐温顺看到的规模，购房者能粗略购房老本，房企能实现资金回流。

请细心一个细节，在福州相对中枢的板块，一般降价幅度在八折操纵，以至还会更少一丝；

而在边际板块，在价钱上的降幅，曾经让东谈主大跌眼镜了，相对比峰值时的价钱，以至能看到四折操纵的房源。

引子

福州的边际板块，仅仅趁楼市火热的本事，还能趁人之危，比如在2017年，许多边际板块趁主城区捂盘惜售的时机出货。

到了2019年以后，楼市的热度平缓退去，然而边际板块以一个相对的廉价还能保执几分余温。

因为其时福州楼市并莫得大宗的供地，不外在接下来的几年里，福州出让的地盘齐是较为中枢的地段。

当福州楼市库存量增大，楼市又处于下行周期时，边际板块的行情受到致命性的打击。

这对于边际板块的超等大盘来说，要想去库存，只可一降再降，降幅之大，让老业主哭晕在茅厕！

PART 1

图片为实地拍摄

福州南通板块，对于相对感性的刚需群体而言，一般不会浮松下手。

对于南通板块，缔造商的宣传是奥体南，曾经也想蹭一下奥体的热度。

因为奥体的几个楼盘在2018年的本事，开盘价苟简在3.1万，还要外加4千的精装用度，而自己即是带装修委派的阳光城檀府，则条款带上车位。

南通的楼盘，表面上说，与奥体板块之间就隔着一条乌龙江，这样说似乎也合乎缔造商的调性。

南通板块约略可以分为两个片区，一个是桥头堡片区，代表楼盘如龙湖春江天玺，三盛璞悦湾等；

另外一个片区在通灵路隔壁，2019年以后主要代表楼盘为江督府，江湾悦城（江督府二期）。

在2019年的本事，这个楼盘约略的售价为1.5万操纵，最仙葩的是还有不少中介买入这个楼盘。

因为地舆位置的原因，这个楼盘有不少房源是中介帮衬成交的，成交多了，中介在情态上也会得到一种示意——异日可能可以。

从情态学角度分析，这种潜意志的示意是会操纵东谈主的念念维，而窜改原有的感性。

其时，一个中介一又友即是在这个节点源流了江督府，环节是，她不所以自住角度源流，以为异日还有较大的增值空间。

在阿谁年代，中介收入还算可以，有首付资金，认为异日的收入饱和偿还月供，于是就源流了。

殊不知，悲催曾经运行倒计时了。

PART 2

图片来源于中介

闽侯板块在福州楼市中处于一种刚需外溢的存在，优质量段有一定的价值，边际板块只可眩惑一些对价钱特殊明锐的极限刚需。

从昨年下半年运行，由于福州主城区限购放开，也镌汰了首付，闽侯蓝本低首付，不限购的上风化为泡影。

闽侯的优质板块到边际板块，齐在大幅度地调整价钱，国贸学原，保利阅江台，金地安静城走上了以价换量的模式。

昨年第四季度的本事，江督府二期（江湾悦城）曾经霸屏中介的一又友圈，其时的单价是7777元，楼层任选（骨子均价苟简为8千元）。

在初期，亦然得到一定的后果，相关词，这个板块库存确凿太大了，看一下这边新址次新址的总户数：

江督府一期2442户，二期2186户，福晟钱隆樽品1681户，世茂妍丽滨江645户……

从期房卖到现房，如今还有大宗的库存！

江督府（含江湾悦城）每一次降价，对于左近想卖房的业主，似乎齐是降维打击，当二手房想出货的本事，只可含泪割肉。

一个超等大盘，对于所有这个词板块来说，影响力太大了。

PART 3

图片来源于中介

在本年6月份的本事，在江湾悦城踩盘后，曾写过一篇对于该楼盘的著述，淡薄5555元，楼层任选。

好像当今的江湾悦城离这个淡薄曾经不远了：

中介一又友圈看到5999元，楼层任选，而21号楼领有较好的视线，单价为6699元。

如果从视线上说，江湾悦城对比一期的江督府可能会更好一丝，部分楼栋能看到大樟溪，二者的主要分别仅此云尔。

当今去望望那些高位源流的业主，哀悼逆流成河了！

2019年1.5万操纵的单价买入，按照20%的首付计较，一套84平米的房源，总价约126万，贷款金额约为100万。

以等额本息计较，即使还了5年，其剩余的贷款额足以全款拿下一套屋子，还能剩下几十个W。

不知谈早期以投资阵势买入的阿谁中介一又友，当今会何如想。

梳理一下这个大盘的降价：

2019年巅峰期高点在1.5万操纵的单价，2021年的本事，单价降到了1.2万，到了2023年7777元刷屏中介一又友圈；

如今，这个楼盘曾经来到了5999元，视线好的楼栋也只消6千多的单价，再次创下了新低。

小结

图片为实地拍摄

如今，奥体早已失去蓝本就不属于它的光环，板块中的新址，二手房齐已大幅度降价。

至于奥体南的南通，那果然是太难了，即使在边际板块中，也没什么热度，能猜度的去库存最佳的阵势，就所以价换量了。

诚然，江督府和江湾悦城也不是一无是处。

咱们去江督府踩盘的本事，销售主打的一个说辞是：屋子买了即是用来住的。

诠释他们也知谈，和专科东谈主士去谈什么出路计划，亦然太扯了，毕竟曾经说的地铁3号线和8号线如今很难终显明。

那么，如果以纯自住的角度来看，巧合也稳妥极少的刚需群体。

在通灵路隔壁，如故有一定的生计气味的，左近有基本的买卖配套，能心仪平时所需。

仅仅在通勤方面，可能存在X要素：

如果是在仓山万达隔壁的上班族，江督府（含江湾悦城）到这个区域骨子通勤距离约为15公里，在路况好的情况下，苟简需要25分钟的本事；

这种距离和通勤本事，对于极限刚需外溢的群体来说，如故能秉承的。

然而从南通到仓山，需要经由两座大桥，当日夕岑岭的本事，湾边大桥如若堵车的话，可能会让你丢掉满勤奖。

还有一丝，需要说起的即是装修与房价比，如果6千操纵的单价源流，想住的闲适，在装修和居品家电上，每平米苟简要花2千操纵。

如果异日想通顺的话，这也成为一个难点，因为你的装修和居品家电很难遭遇一个眼神和你相通的东谈主。

如果非要给这个楼盘，或者说这个板块找一个异日的话，最多也就期待一下文山洲大桥：

这样能分布湾边大桥的车流，也能让南通与主城区之间只隔着一座大桥。

给这个奥体南的神奇楼盘作念一个追想：

如果是诡计长本事自住，能秉承这种地段的话，巧合可以计划，但注定异日的通顺后果不好。

廉价，高库存，边际板块是江督府（含江湾悦城）的进攻标签，对于极限刚需来说，就看何如弃取了！